Traitement des espaces non rénovés dans les projets LEED de rénovation majeure 

Bien des équipes de projets gèrent des rénovations majeures de bâtiments existants et demandent la certification en vertu de LEED C+CB. La plupart des projets de rénovations majeures ont des incidences sur 100 % des espaces intérieurs, mais il arrive parfois qu’une petite portion d’un bâtiment existant ne soit pas rénovée, par exemple si un locataire reste sur place pendant les rénovations. Il peut être difficile d’administrer ces projets si les espaces intérieurs ne sont pas visés à 100 % par les travaux de rénovation. On demande souvent au personnel chargé de l’examen des documents de certification du CBDCA si les portions non rénovées d’un bâtiment, en particulier, les espaces locatifs existants, peuvent être traités comme s’il s’agissait « d’espaces incomplets » (p. ex., des espaces pour futurs locataires).

La réponse courte à cette question est non; ces espaces non rénovés ne sont pas considérés comme étant des « espaces incomplets ». Les « espaces incomplets » sont des espaces qui devront être aménagés après la demande de certification. Dans la plupart des cas, après la certification, l’aménagement de ces espaces sera effectué selon les directives aux locataires, les contrats de vente ou baux de location, ou, dans le cas d’espaces occupés par le propriétaire, ils seront aménagés selon une lettre d’engagement signée par le propriétaire. (Voir également les définitions des termes « incomplete/complete space ».) Les espaces non rénovés sont différents des « espaces incomplets », car ils existent dans un état « entièrement achevé » avant la portée du projet LEED – qui, dans ce cas, est un projet de rénovation majeure. Ces espaces doivent être inclus dans la portée du projet LEED et les calculs des crédits en tenant compte de leur « condition existante ».

Toutefois, le Guide de référence LEED v4 C+CB prévoit des dispositions spéciales pour le traitement d’espaces existants au sein d’autres crédits. En voici quelques exemples :

GEEp Réduction de la consommation d’eau à l’intérieur :

les appareils de plomberie existants ne sont pas assujettis à l’exigence d’étiquetage WaterSense pour satisfaire aux exigences du préalable, mais ils doivent être inclus dans les calculs de réduction de la consommation d’eau avec leurs débits et volumes de chasse. Les appareils et le matériel de procédé existants ne sont pas assujettis à l’exigence de conformité aux tableaux 2 et 3 en vertu de ce préalable.

ÉAp Performance énergétique minimale :

Il y a des directives spéciales pour le traitement des systèmes et équipements existants qui ne sont pas modifiés dans le cadre du projet; certains d’entre eux ne sont pas assujettis aux exigences obligatoires de la norme ASHRAE 90.1-2010 pour l’ÉA p Performance énergétique minimale, mais doivent être inclus dans la documentation de la performance énergétique pour l’option 1 – Simulation énergétique de l’ensemble du bâtiment, et modélisés sur la base des conditions existantes.

QEIp Performance minimale en matière de qualité de l’air intérieur :

L’ensemble du bâtiment doit satisfaire aux exigences du préalable en matière de ventilation, y compris les systèmes de ventilation rénovés et ceux qui seront conservés sans être rénovés. De plus, tous les systèmes de ventilation existants et nouveaux doivent satisfaire à l’exigence de surveillance applicable, sauf lorsque l’exemption pour les petits systèmes soulignés dans la LEED Interpretation 10461 s’applique. Toutefois, le guide de référence fournit des directives spéciales pour les projets de Noyau et enveloppe (NE), soulignant que « si le cadre du projet de noyau et enveloppe ne prévoit pas de systèmes mécaniques, le projet est dispensé des exigences en matière de ventilation et de surveillance ». Tous les systèmes mécaniques qui sont sous le contrôle du propriétaire ou gestionnaire du bâtiment de base doivent satisfaire aux exigences du préalable, y compris les systèmes existants. Si les systèmes de ventilation qui desservent les espaces existants (espaces locatifs ou aires communes) sont sous le contrôle du propriétaire ou du gestionnaire du bâtiment, ils ne peuvent pas être dispensés des exigences du préalable.

QEIc Matériaux à faibles émissions :

les matériaux et le mobilier existants n’ont pas à être évalués dans ce crédit, pourvu qu’ils soient en place depuis au moins un an.  

Les espaces existants non rénovés n’ont pas d’incidence pour certains crédits touchés par les travaux d’aménagement intérieur, comme les crédits de la catégorie Matériaux et ressources qui sont basés sur l’ajout de nouveaux matériaux au projet. Dans la catégorie Qualité des environnements intérieurs, les espaces existants non rénovés auront toutefois des incidences sur la plupart des crédits et devront être inclus. Il s’agit notamment des crédits QEI Éclairage intérieur, QEI Vues de qualité, QEI Confort thermique, QEI Éclairage intérieur et QEI Performance acoustique pour lesquels les espaces existants (qui ne sont pas rénovés) seront évalués sur la base des conditions existantes. À noter que le système d’évaluation LEED v4/4.1 C+CB : NE ne comprend pas les crédits QEI Confort thermique, QEI Éclairage intérieur et QEI Performance acoustique.

Est-ce que « l’exemption de 10 % pour travaux incomplets » s’applique aux espaces non rénovés? Non. La disposition spéciale pour LEED C+CB (non NE) indiquée dans la LEED Interpretation 10102 et le guide bêta LEED v4.1 BD+C, visant à exempter 10 % de la superficie de plancher brute totale du projet (ou 1860 mètres carrés, selon la plus petite valeur) de l’engagement du propriétaire et des exigences des directives aux locataires ne s’applique pas aux espaces non rénovés puisque ces espaces sont déjà achevés.

Si vous avez des questions particulières sur cette question pour votre projet LEED, n’hésitez pas à contacter. Pour de l’information sur le traitement des espaces incomplets, veuillez consulter la ressource Traitement des espaces incomplets dans C+CB.