Pour un projet d’entrepôt, faudrait-il utiliser LEED v4 Entrepôts et centres de distribution ou Noyau et enveloppe?

Le domaine de l’immobilier industriel connaît une solide croissance et suscite de plus en plus l’intérêt des clients. Plus d’une vingtaine de projets d’entrepôts industriels ont obtenu une certification LEED v4 C+CB en 2023 et plus d’une centaine sont inscrits en vue d’une telle certification.

Cependant, il est parfois difficile pour les propriétaires des projets de déterminer le système d’évaluation LEED qui convient le mieux à leur projet d’entrepôt. Le Rating System Selection Guidance (Guide de sélection du système d’évaluation) de l’USGBC offre un système d’évaluation spécial de LEED v4/4.1 C+CB, conçu pour « les bâtiments utilisés pour entreposer des biens, des produits manufacturés, des marchandises, des matières premières ou des effets personnels, tels que le stockage en libre-service » : LEED C+CB : Entrepôts et centres de distribution (ECD). Ce système d’évaluation offre des options uniques pour sélectionner des crédits qui portent sur les défis de ces types de projet, en particulier dans la catégorie Emplacement et transport. Par exemple, LEED v4/4.1 C+CB : ECD offre des solutions de rechange pour le crédit ET : Densité environnante et utilisation diverses pour la réutilisation de sites industriels ou commerciaux antérieurement aménagés ou pour la proximité des ressources en transport.

Par contre, ce système d’évaluation LEED v4 C+CB : ECD ne peut être utilisé que si au moins 60 pour cent ou plus de l’entrepôt est complet. Que signifie le terme « complet »? Le terme « complet » tel que défini par l’USGBC signifie qu’aucun autre travail n’est nécessaire et que le projet est prêt à accueillir des occupants. Le bâtiment est « incomplet » si les revêtements de base des planchers, des murs ou des plafonds ne sont pas installés, ou si les systèmes et appareils mécaniques, électriques et de plomberie essentiels nécessaires pour occuper l’espace selon l’usage prévu ne sont pas installés.

Cela est particulièrement difficile à comprendre dans le contexte des entrepôts, parce que les entrepôts sont souvent considérés comme des « enveloppes » même lorsqu’ils sont entièrement aménagés pour l’usage auquel ils sont destinés. Cela peut également être un défi pour un entrepôt, car on ne sait généralement pas si un futur locataire utilisera tout l’espace pour le stockage ou s’il bâtira une aire de bureaux dans une partie de l’espace, ce qui changerait l’utilisation prévue d’une partie de l’espace. De plus, il se peut que le type de stockage ne soit pas connu, de sorte que l’on ne sait pas s’il faudra installer des systèmes mécaniques, électriques ou de plomberie supplémentaires lorsque le locataire sera choisi. De telles situations peuvent survenir peu après la certification.

Lorsqu’elles présentent leur projet pour la certification, les équipes de projet peuvent faire de leur mieux pour estimer le pourcentage des aires d’entreposage de leur bâtiment prêtes à fonctionner sans autres modifications. C’est-à-dire, le pourcentage de l’aire de plancher brute totale du bâtiment en mesure de servir un locataire avec les systèmes opérationnels qui ont été installés dans le cadre de la portée des travaux du projet LEED. Si l’équipe du projet ne peut pas démontrer qu’au moins 60 pour cent du bâtiment est susceptible d’être utilisé sans autres ajustements pour répondre aux besoins d’un locataire, elle devrait alors utiliser plutôt LEED C+CB : Noyau et enveloppe (NE).

Y a-t-il d’autres options pour les projets LEED C+CB : Noyau et enveloppe d’utiliser des stratégies particulières à Entrepôts et centres de distribution (ECD)?

Généralement, comme indiqué dans le guide de sélection d’un système d’évaluation de l’USGBC, « l’ensemble de la superficie brute du plancher d’un projet LEED doit être certifié en vertu d’un seul système d’évaluation et est assujetti à tous les préalables et crédits visés dans ce système d’évaluation, quel que soit le type d’utilisation de l’espace ou de construction mixte. » Toutefois, si une équipe de projet croit que la voie de conformité du système ECD serait une solution équivalente pour leur projet d’entrepôt LEED C+CB : NE, nous l’invitons à communiquer avec LEED Coach Canada, pour voir s’il est possible d’envisager une exception.

Les équipes de projets peuvent également consulter la FAQ sur les entrepôts de l’USGBC et s’il est envisagé d’inclure des espaces locatifs dans le projet, consulter le document du CBDCA sur le traitement des espaces incomplets dans C+CB.